>>> For English please click here

Giới thiệu

Mỗi tòa nhà mới là một khoản đầu tư cho tương lai. Các khoản đầu tư được thực hiện với nhiều mục đích khác nhau, từ hỗ trợ môi trường làm việc hiệu quả cho nhân viên, lưu giữ niềm vui cho khách thuê, đến việc giúp học sinh có nơi để học tập hay bệnh nhân được chữa trị. Tỷ lệ hoàn vốn của công trình phụ thuộc nhiều vào hiệu quả vận hành của tòa nhà sau khi được bàn giao. Một khi tòa nhà đi vào vận hành, nếu có trục trặc thì sẽ cản trở khả năng đạt mục tiêu hoàn vốn đề ra ban đầu. Đối với chủ đầu tư, việc dự đoán những rủi ro phát sinh để tránh ngay từ khâu thiết kế ban đầu là điều cần được chú trọng.

Một số rủi ro dễ nhận thấy như:  Mất điện làm gián đoạn công việc trong văn phòng, hỏng hóc hệ thống sưởi, thông gió và điều hòa không khí (HVAC) gây bất tiện sinh hoạt thường ngày của khách lưu trú. Những rủi ro khác tiềm ẩn hơn như:  Nhiệt độ phòng không được kiểm soát tốt làm giảm năng suất làm việc hoặc thang máy, thang cuốn bị hỏng khiến khách thuê không hài lòng.

Bài viết này sẽ chỉ ra sáu giải pháp để giảm rủi ro trong tòa nhà.

1. Lựa chọn đúng hệ thống HVAC để mang tới sự thoải mái cho khách thuê.

Trong tòa nhà, không có hệ thống nào ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng nhiều như hệ thống HVAC. Theo các nghiên cứu trong ngành⁽¹⁾, không gian làm việc quá nóng hoặc quá lạnh luôn là điều đầu tiên trong danh sách những điều than phiền của khách thuê. Các nhà nghiên cứu phát hiện ra nhiệt độ có thể tác động đáng kể đến năng suất làm việc của nhân viên văn phòng. Ví dụ, một nghiên cứu cho thấy, với sự dao động về nhiệt độ khoảng 8ᵒF (~ 4.5ᵒC) sẽ khiến tỷ lệ lỗi tăng 74% và sản lượng giảm 46 %⁽²⁾. Một nghiên cứu khác cho thấy, khi nhiệt độ tăng lên 10ᵒF (~ 5.6ᵒC) thì tỷ lệ sai tăng gần gấp đôi⁽³⁾. Một thông điệp rất rõ ràng cho chủ đầu tư: “Nên ưu tiên đầu tư hệ thống HVAC”. Bước đầu tiên là chọn hệ thống HVAC phù hợp mà trong đó hiệu suất năng lượng chính là yếu tố tiên quyết. Khi mật độ nhân viên tăng lên trong không gian văn phòng thương mại, hệ thống HVAC có thể tăng công suất để xử lý yêu cầu tăng tải, và quan trọng nhất là tạo một không gian thoải mái cho người sử dụng.

Để làm được điều đó, hệ thống cần phải cung cấp lượng không khí nóng hoặc lạnh phù hợp để đáp ứng các nhu cầu tải khác nhau trong không gian tòa nhà. Hệ thống điều hòa không khí trung tâm (VRF) là lựa chọn lý tưởng để đáp ứng các mục tiêu về năng lượng và tiện nghi. Hệ thống điều hòa không khí trung tâm VRF tuần hoàn môi chất lạnh thay vì không khí, giúp tiết kiệm đồng thời cung cấp khả năng tinh chỉnh nhiệt độ thoải mái nhất cho các khu vực khác nhau trong một tòa nhà. Hệ thống linh hoạt, theo mô-đun, nhỏ gọn và vận hành êm ái. Sau khi được lắp đặt, để vừa đảm bảo vận hành tốt vừa tối ưu chi phí, hệ thống HVAC nên được bảo trì thường xuyên. Một chương trình bảo hành nhất quán giúp giảm chi phí, cải thiện sự thoải mái cho khách thuê và kéo dài tuổi thọ thiết bị.

1. https://www.ifma.org/docs/default-source/surveys/hvacsurvey2009.pdf?sfvrsn=2&sfvrsn=2
2. https://www.facilitiesnet.com/hvac/article/Outlook--2354
3. https://www.scientificamerican.com/article/warm-weather-makes-it-hard-think-straight/

 

2. Giảm thiểu sự cố gián đoạn nhờ bộ lưu điện UPS

Trong môi trường kinh doanh toàn cầu ngày càng cạnh tranh, vận hành liên tục đã trở thành một trong những ưu tiên hàng đầu của doanh nghiệp. Tình trạng mất điện do các nguyên nhân liên quan đến thời tiết đang có xu hướng gia tăng, gây tổn thất từ 18 tỷ USD đến 33 tỷ USD mỗi năm⁽⁴⁾. Trung bình hàng năm, một phần ba các trung tâm dữ liệu bị mất điện hoặc giảm khả năng cung cấp dịch vụ⁽⁵⁾. Đối với 98% doanh nghiệp, chỉ cần bị mất kết nối internet khoảng một giờ cũng có thể thổi bay 100,000 USD trở lên⁽⁶⁾. Với những rủi ro này, cần tìm ra phương án để đảm bảo độ tin cậy của nguồn điện. Bộ lưu điện UPS chính là chìa khóa để giảm thiểu rủi ro này.

Hệ thống UPS sẽ bảo vệ trung tâm dữ liệu, nhà máy, bệnh viện và các tổ chức khác trước các rủi ro về sự cố mất điện. Hệ thống UPS cung cấp nguồn điện để các tổ chức tiếp tục vận hành khi mất điện, duy trì thời gian hoạt động cho đến khi máy phát điện dự phòng hoạt động. Khi mục tiêu là thời gian hoạt động liên tục, thì độ tin cậy của UPS rất quan trọng. Hãy chọn hệ thống UPS từ các nhà sản xuất có bề dày kinh nghiệm trong việc ngăn chặn các sự cố gián đoạn cho khách hàng. Bên cạnh đó, các dịch vụ và hỗ trợ phải được đảm bảo khi cần thiết.

Một yếu tố quan trọng khác là hiệu suất năng lượng. Truy cập trang web Energy Star để tìm các hệ thống UPS được xếp hạng cao nhất. Và hãy chắc chắn rằng UPS bạn chọn vừa có hiệu suất cao mà không ảnh hưởng đến độ tin cậy.

4. https://www.energy.gov/sites/prod/files/2013/08/f2/Grid%20Resiliency%20Report_FINAL.pdf
5.  https://uptimeinstitute.com/uptime_assets/35f30b159b6ecd6ce38aa2bc71d5d34a4939438fe51ad5b7cbc323f4d6aaaf26-2019-data-center-industry-survey.pdf  

6. https://www.the20.com/blog/the-cost-of-it-downtime/

3. Đừng để thang máy gây ấn tượng xấu cho cả tòa nhà

Những chiếc thang máy vận chuyển 18 tỷ lượt hành khách mỗi năm ở Hoa Kỳ⁽⁷⁾. Dù là một nhân viên đang gấp rút đến một cuộc họp quan trọng trong một tòa nhà cao tầng, hay một bệnh nhân đang xuống phòng mổ trong bệnh viện, họ sẽ đều để ý khi thang máy hoạt động không bình thường. Theo một cuộc khảo sát của tạp chí Quản Lý Vận Hành Tòa Nhà, 20% các nhà quản lý tòa nhà cho biết họ nhận được phàn nàn về thang máy ít nhất một tuần một lần. Một thang máy không hoạt động gây ra sự chậm trễ và thất vọng. Ngay cả khi thang máy đang hoạt động, người dùng vẫn cảm nhận được một hành trình không thoải mái, cửa thang hoạt động không trơn tru và các vấn đề liên quan. Ngược lại, một chiếc thang máy đem đến một chuyến đi êm ái, thoải mái đại diện cho một tòa nhà được vận hành tốt.

Một thang máy có công nghệ hiện đại giúp cải thiện trải nghiệm của người dùng. Công nghệ giảm tiếng ồn tiên tiến có thể giảm thiểu tiếng ồn từ hệ thống phanh. Biến tần giúp cải thiện hoạt động của cửa thang máy (cửa là nguyên nhân phổ biến của các than phiền về thang máy) - để chúng hoạt động một cách trơn tru, yên tĩnh và đáng tin cậy. Bên cạnh việc ứng dụng các công nghệ tiên tiến nhất, hãy tìm kiếm thang máy đáp ứng các tiêu chuẩn chất lượng chính xác và có hồ sơ lịch sử dự án đáng tin cậy. Đầu tư một sản phẩm chất lượng ngay từ ban đầu là một khoản đầu tư xứng đáng.

Với hành trình dày đặc mà thang máy phải di chuyển mỗi ngày, việc bảo trì đúng cách là vô cùng quan trọng để thang máy hoạt động ổn định. Sử dụng bảo trì dự phòng - nghĩa là nhà cung cấp dịch vụ sẽ thực hiện bảo trì một cách thường xuyên - ví dụ, sau một khoảng thời gian cụ thể hoặc sau một lượng khấu hao sử dụng. Bảo trì dự phòng là một khoản đầu tư tốt - như thay thế các bộ phận trước khi hư hỏng xảy ra - để đảm bảo rằng thang máy luôn hoạt động tốt. Chọn một nhà cung cấp dịch vụ bảo trì đáng tin cậy, với đội ngũ kỹ thuật viên tay nghề cao được đào tạo với một chương trình bảo trì dự phòng chi tiết.

7. http://www.neii.org/pdf/Elevator%20and%20Escalator%20Safety%20Infographic%20Going%20Up.pdf

4. Tránh thời gian gián đoạn của thang cuốn bằng cách bảo trì dự phòng

Nổi bật giữa không gian công cộng đông đúc, thang cuốn góp phần khẳng định chất lượng một tòa nhà. Tuy nhiên, thang cuốn không chỉ để di chuyển người từ tầng này sang tầng khác. Tại Hoa Kỳ, từ tháng 11 đến tháng 12 hàng năm, khoảng 35,000 thang cuốn đang hoạt động không ngừng nghỉ, vận chuyển tới 3000 người mỗi giờ trong các trung tâm mua sắm sầm uất, sân bay, văn phòng và các tòa nhà khác⁽⁸⁾.  Dù là một người mua sắm với gói hàng lỉnh kỉnh hay một hành khách đang vội vã lên chuyến bay, không ai muốn thấy một thang cuốn không hoạt động. Điều đó càng đúng đối với những người không thể đi thang bộ. Thang cuốn không hoạt động khiến khách thuê không hài lòng, có thể quyết định chuyển mặt bằng và khách hàng chọn mua sắm tại một nơi khác hay đăng tải các nhận xét tiêu cực… tất cả đều ảnh hưởng đến thương hiệu và doanh thu của doanh nghiệp.

Thật không may, việc thang cuốn dừng hoạt động để sửa chữa ngày càng phổ biến. Theo số liệu thống kê trung bình trong ngành, số cuộc gọi khẩn cấp của thang cuốn khoảng 6 đến 10 lần mỗi năm. Tin tốt là những rủi ro liên quan đến sự cố thang cuốn phần lớn có thể tránh được. Yếu tố then chốt là đầu tư vào một chương trình bảo dưỡng dự phòng vững chắc, bao gồm thay thế các bộ phận trước khi chúng bị hao mòn

Bảo trì dự phòng vừa hợp lý vừa tiết kiệm chi phí. Đây là giải pháp thay thế cho việc “bóc lột” các thiết bị cho đến khi thang cuốn bị hư hỏng. Chi phí bảo trì dự phòng thường thấp hơn từ ba đến chín lần so với chi phí việc khắc phục sau khi sự cố xảy ra. Bảo trì dự phòng hiệu quả nhất khi thang cuốn được chế tạo có tuổi thọ lâu dài, với các tiêu chuẩn sản xuất cao cấp trong ngành và các linh kiện chất lượng cao nhất. Thang cuốn được thiết kế với tuổi thọ có thể kéo dài đến 30 đến 40 năm – lâu hơn so với tuổi thọ trung bình - rất đáng để đầu tư.

Trong trường hợp xấu nhất, thang cuốn có thể gặp sự cố dẫn đến các tai nạn – điều này có thể gây ra dư luận xấu và kiện tụng. Tuy nhiên, tai nạn có thể xảy ra ngay cả khi thang cuốn không trục trặc. Đó là lý do tại sao phải đảm bảo chúng có các tính năng an toàn hiện đại nhất cho hành khách. Những tính năng này giúp hành khách có trải nghiệm tốt nhất có thể.

8. http://www.neii.org/pdf/NEII%20Safety%20Infographic.pdf

5. Sử dụng bộ biến tần Inverter (VFDs) để giải quyết hai nguy cơ cùng một lúc

Hầu hết, các chủ đầu tư đều muốn tối ưu hóa chi phí và năng lượng. Tuy nhiên, không ai muốn mạo hiểm cắt giảm các tiện ích khiến người dùng khó chịu. Tập đoàn bất động sản danh tiếng JLL đã ước tính rằng chi phí các tiện ích cho người thuê chiếm khoảng 3 USD, chi phí thuê mặt bằng khoảng 30 USD và tiền lương cho nhân viên vào khoảng 300 USD. (Đơn vị usd/ft²/năm*)  (* 1 ft²=0.09m²)   

Ví dụ: Khi hiệu suất năng lượng tăng 10% sẽ mang lại khoản tiết kiệm 0.30 USD và giảm 10% tiền thuê mặt bằng sẽ tiết kiệm được 3 USD, và năng suất làm việc của nhân viên tăng 10% sẽ tạo ra 30 USD ⁽⁹⁾.

Quy tắc 3-30-300 của JLL cho thấy việc cố gắng giảm chi phí năng lượng là vừa “khôn ngoan” vừa “ ngớ ngẩn” nếu những biện pháp tiết kiệm năng lượng này cản trở năng suất làm việc, vì chi phí năng lượng cung cấp cho các tiện ích chỉ chiếm khoảng 1% chi phí trả lương. Tuy nhiên, hiệu suất năng lượng mang lại cơ hội tiết kiệm đáng kể. Đó là lý do tại sao bộ biến tần (Inverters) là lựa chọn có giá trị để xây dựng động cơ hệ thống, bao gồm thiết bị xử lý không khí trên mái nhà, nồi hơi và hệ thống ĐHKK trung tâm Chiller, máy thổi và quạt. Bộ biến tần tiết kiệm năng lượng bằng cách giảm tốc độ của động cơ. Về mặt kỹ thuật, việc sử dụng năng lượng giảm theo hàm lập phương (lũy thừa 3) liên quan đến việc giảm tốc độ động cơ. Nói cách khác, khi động cơ chạy với tốc độ một nửa, chúng chỉ tiêu thụ một phần tám công suất.

Bằng cách sử dụng năng lượng phù hợp với nhu cầu, bộ biến tần có thể giúp cắt giảm chi phí năng lượng mà không gây khó chịu cho khách thuê hoặc làm giảm hiệu quả trong vận hành. Ngày nay, hệ thống động cơ điện ước tính chiếm khoảng 65% lượng điện công nghiệp sử dụng ⁽¹⁰⁾.

Ngoài ra, bộ biến tần mang lại lợi thế lớn thứ hai là: Giúp kéo dài tuổi thọ động cơ điện. Việc phải thay thế động cơ điện sớm sẽ tốn một khoản chi phí lớn, cũng như chi phí phát sinh trong thời gian ngừng hoạt động nếu động cơ điện bị hỏng hóc bất ngờ. Bộ biến tần có thể giúp giải quyết rủi ro đó, đồng thời cả nguy cơ làm cho khách thuê khó chịu. Bộ biến tần có thể kéo dài tuổi thọ động cơ bằng cách giảm dòng điện chạy vào, đồng thời giảm độ nóng và áp lực trên cuộn dây động cơ.

9. https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/workplace/a-surprising-way-to-cut-real-estate-costs
10. https://www.energy.gov/sites/prod/files/2014/04/f15/amo_motors_sourcebook_web.pdf

Kết luận

Thiết kế và xây dựng một tòa nhà mới là một quá trình phức tạp, thường có các vấn đề tiềm ẩn có thể khiến dự án chậm tiến độ và vượt quá ngân sách. Vì thế, các chủ đầu tư nên có một cố vấn đáng tin cậy và đối tác công nghệ có thể giúp tránh các rủi ro - đặc biệt là khi đối tác đó có thể cung cấp toàn bộ các hệ thống quan trọng trong tòa nhà. Mitsubishi Electric cung cấp cho chủ đầu tư toàn bộ các sản phẩm hàng đầu trong ngành, cùng với việc hỗ trợ và cung cấp các dịch vụ cần thiết, bảo trì giúp các thiết bị hoạt động tốt nhất. Mitsubishi Electric hợp tác chặt chẽ với các chủ đầu tư để đáp ứng những nhu cầu linh hoạt trên nhiều hệ thống tòa nhà, mang lại sự thoải mái, hiệu suất năng lượng và độ tin cậy cho toàn bộ cơ sở hạ tầng nhằm mang lại hiệu suất tối đa cho tòa nhà và trải nghiệm tuyệt vời cho các khách hàng sử dụng.

Hợp tác với Mitsubishi Electric không dừng lại khi dự án hoàn thành. Để đảm bảo tòa nhà được hoạt động trơn tru, một chương trình bảo trì dự phòng từ các kỹ sư được đào tạo và có chứng chỉ hành nghề là rất quan trọng. Mitsubishi Electric cung cấp mạng lưới dịch vụ và hỗ trợ hàng đầu trong ngành bao gồm các chương trình bảo trì, dịch vụ kỹ thuật giúp các sản phẩm hoạt động ở hiệu suất cao nhất trong thời gian dài sau khi chúng được lắp đặt xong.

Dưới đây là cách Mitsubishi Electric có thể giúp chủ đầu tư giảm thiểu rủi ro trong sáu lĩnh vực quan trọng: HVAC, Bộ lưu điện (UPS), thang máy, thang cuốn, biến tần (Inverter)

1.HVAC  

Hệ thống điều hòa không khí trung tâm VRF City Multi của Mitsubishi Electric sở hữu dãy công suất rộng, gồm hệ thống hai chiều (làm lạnh và sưởi ấm) kết hợp với hồi nhiệt. Dịch vụ bảo trì dự phòng giảm thiểu các rủi ro vận hành bằng cách tối ưu hóa hệ thống và thay thế các bộ phận trước khi chúng bị hao mòn. Kết quả là khách thuê, khách hàng và nhân viên hạnh phúc hơn, làm việc hiệu quả hơn.

2. Hệ thống UPS

Trên cơ sở các công trình đã được Mitsubishi Electric lắp đặt, UPS 9950A có khả năng duy trì hoạt động  ổn định với hơn 99% thời gian hoạt động thực tế của chúng; các nhà cung cấp khác thường chỉ ước tính độ tin cậy của họ. Sử dụng cổng nghệ IGBT, tốc độ xử lý cao và điều khiển kỹ thuật số trực tiếp (DDC), UPS của Mitsubishi Electric cung cấp hiệu năng vượt trội bảo vệ các thiết bị trọng yếu trong mọi điều kiện.

3. Thang máy

Hãy tìm kiếm nhà sản xuất thang máy cung cấp cả công nghệ tiên tiến và dịch vụ chất lượng cao. Thang máy Mitsubishi Electric có công nghệ giảm tiếng ồn tiên tiến và bộ biến tần VVVF (điện áp thay đổi, tần số thay đổi) để cải thiện hoạt động của thang máy và cửa. Thang máy Mitsubishi Electric trung bình có ít hơn một lần sửa chữa mỗi thang máy mỗi năm - mức trung bình của ngành cao hơn khoảng ba đến mười lần. Kết hợp điều đó với mạng lưới hỗ trợ và dịch vụ đã được kiểm chứng của Mitsubishi Electric, bạn sẽ có một đối tác uy tín trong suốt thời gian hoạt động của tòa nhà.

4.Thang cuốn

Bảo trì dự phòng hiệu quả nhất khi thang cuốn được xây dựng để có tuổi thọ cao. Thang cuốn Mitsubishi Electric được thiết kế để tồn tại trong 30-40 năm - lâu hơn nhiều so với mức trung bình của ngành. Tỷ lệ sửa chữa là dưới một lần mỗi năm. Ngoài ra, sử dụng sản phẩm của Mitsubishi Electric sẽ giúp chủ đầu tư có nhiều lợi thế hơn. Ví dụ, động cơ hiệu quả hơn 20% so với các sản phẩm cạnh tranh - một yếu tố quan trọng đối với các tòa nhà muốn đạt được chứng chỉ công trình xanh LEED.

5. Bộ biến tần (Inverter)

Bộ biến tần của Mitsubishi Electric dẫn đầu về hiệu suất vì chúng được phát triển trên công nghệ bán dẫn lưỡng cực cách điện (IGBT) thế hệ thứ bảy. Bộ biến tần là một trong những sản phẩm tiêu biểu cho đa dạng giải pháp tổng thể tòa nhà do Mitsubishi Electric cung cấp, và là một lý do để lựa chọn Mitsubishi Electric trở thành đối tác đáng tin cậy ngay từ giai đoạn lên kế hoạch cho các tòa nhà mới.

 

*Mitsubishi Electric – Tiên phong giải pháp tổng thể tòa nhà xanh.

*Lưu ý: Toàn bộ thông số trong bài dựa trên các sản phẩm tại thị trường Hoa Kì, nên có thể có một số khác biệt với sản phẩm tại thị trường Việt Nam. Xin vui lòng liên hệ chúng tôi nếu có bất kỳ yêu cầu nào.