>>>For English please click here

Với tình hình đại dịch Covid 19 phức tạp, theo CBRE Việt Nam công bố, vào năm 2020 tỷ lệ trống văn phòng cho thuê có xu hướng tăng cao, điều này trở thành thách thức cho các chủ đầu tư và nhà phát triển tòa nhà. Đặc biệt trong xu thế cạnh tranh về nâng cao trải nghiệm và gia tăng hiệu suất để giảm giá thuê hoặc đẩy mạnh các gói ưu đãi hấp dẫn. Chính vì thế, các chủ đầu tư và nhà phát triển bất động sản cần đổi mới công trình của mình để phù hợp với các tiện nghi và tích hợp hệ thống tòa nhà giúp tăng hiệu suất, cải thiện tỷ suất lợi nhuận.

May mắn là trong những năm gần đây, các công nghệ tiên tiến đã được đưa vào thị trường xây dựng công trình thương mại, thúc đẩy lợi thế cạnh tranh cho các bất động sản đầu ngành. Trong tài liệu này, chúng tôi sẽ đi sâu hơn vào ba hệ thống có ảnh hưởng nhiều nhất lên hoạt động của dự án, cũng như những xu hướng của chủ sở hữu và nhà phát triển trong quá trình hợp tác với các nhà cung cấp thiết bị để đạt được những lợi thế tối ưu. Điển hình như các giải pháp được áp dụng tùy chỉnh, cung cấp và bảo hành thông qua một đầu mối duy nhất.

BA HỆ THỐNG ĐỀ CẬP

Hệ thống thang máy, thang cuốn

Với các công nghệ mới được tích hợp, hệ thống thang máy và thang cuốn có nhiều chức năng tiên tiến, giúp hoạt động êm ái với độ rung thấp, nâng cao trải nghiệm cho khách hàng khi di chuyển. Để tăng hiệu quả cho tòa nhà và trở nên khác biệt, các chủ đầu tư và nhà phát triển hàng đầu đã áp dụng các hệ thống kiểm soát điểm đến cũng như tích hợp thiết bị âm thanh, hình ảnh và hệ thống thang không phòng máy. Các hệ thống kiểm soát điểm đến giúp giảm thời gian chờ đợi và di chuyển của khách hàng lên đến 10 - 20% tùy vào giờ cao điểm, đồng thời cung cấp cho các nhà phát triển và các đơn vị nâng cấp, cải tạo về các vấn đề vận hành cốt lõi của tòa nhà cũng như bố trí hệ thống thang máy và cải thiện kiến ​​trúc tổng thể cho tòa nhà.

Bộ lưu điện (UPS)

Hệ thống UPS ngày nay có độ tin cậy cao, giúp các tòa nhà vượt qua các sự cố về chất lượng điện do thời tiết xấu hoặc thời gian cao điểm, đáp ứng nhu cầu cho các khu vực trọng yếu trong tòa nhà phức hợp và trung tâm dữ liệu. Trong số những cải tiến có giá trị nhất là cấu hình UPS siêu mở rộng với thiết kế nhỏ gọn hơn và đường cong hiệu suất tốt hơn, có nghĩa là hiệu suất cao hơn trong điều kiện tải thấp, do đó tổng chi phí sở hữu (TCO) thấp hơn và cải thiện hiệu quả sử dụng điện (PUE) hơn thiết bị UPS thông thường.

Hệ thống sưởi, thông gió và điều hòa không khí (HVAC)

Một loạt các cải tiến liên quan đến hiệu suất năng lượng, tòa nhà xanh bền vững và cải thiện sức khỏe của khách thuê trong những thập kỷ qua đã mở ra cánh cửa để đạt được lợi thế cạnh tranh và giảm chi phí vận hành. Trong đó Hệ thống điều hòa không khí trung tâm (VRF) là hệ thống mang nhiều tiến bộ có giá trị nhất. Được phát minh vào giữa những năm 1980, hệ thống này tương tự như các điều hòa cục bộ không ống gió và môi chất lạnh được dẫn trực tiếp đến một không gian thay vì đẩy không khí lạnh qua hệ thống ống gió. Như bộ biến tần và hệ thống biến đổi lưu lượng gió, VRF tiết kiệm năng lượng tới 25% khi so sánh với hệ thống HVAC thông thường.

Ba hệ thống trên sẽ được phân tích kỹ hơn trong tài liệu này, tập trung vào mức độ cải thiện độ tin cậy và hiệu quả lợi nhuận mà những tiến bộ này mang lại. Ngoài ra, bài viết còn đánh giá các phương pháp hay nhất phối hợp với các nhà cung cấp để tối ưu hóa lợi ích, cũng như các phương pháp tiếp cận dịch vụ và hỗ trợ nhằm bổ sung năng lực của ban quản lý và nhân viên bảo trì để quản lý hệ thống trong suốt vòng đời sản phẩm. Thông qua các giải pháp có thể khẳng định chất lượng của các hệ thống do Mitsubishi Electric phát triển. Đặc biệt là sự đóng góp vào hiệu quả hàng đầu trong ngành, giảm số lần cần bảo trì và có thể áp dụng cho cả tòa nhà mới hoặc đã cải tạo.

ĐỔI MỚI CÔNG NGHỆ

Dù là trang bị thêm, tái thiết hay xây mới tòa nhà, các chủ sở hữu và nhà phát triển tòa nhà hàng đầu đều chọn triển khai các công nghệ chính một cách thận trọng và thuận lợi nhất bằng cách đánh giá các giải pháp và các sản phẩm quan trọng, bao gồm các yếu tố vận hành và các yếu tố cạnh tranh. Theo các nghiên cứu của Mitsubishi Electric, các yếu tố vận hành như số cuộc gọi khẩn cấp, tần suất dự kiến ​​của các cuộc gọi dịch vụ ngoài kế hoạch và mức tăng hiệu quả dự đoán. Các yếu tố cạnh tranh có thể bao gồm tiện nghi và thẩm mỹ, diện tích thực có thể thuê, chi phí vận hành và chi phí dịch vụ cho việc bảo trì, sửa chữa (MRO – Maintanence Repair Operation). Tất cả các biện pháp sẽ ảnh hưởng đến giá thuê và tỷ suất lợi nhuận.

Theo các chuyên gia, sử dụng “các chỉ số đáng tin cậy và đo lường được” hỗ trợ rất nhiều trong việc đưa ra quyết định. Chúng bao gồm:

1. Thử nghiệm của bên thứ ba về thuộc tính hệ thống tòa nhà
2. Lịch sử kinh doanh và hồ sơ theo dõi sản phẩm của nhà sản xuất
3. Lợi ích của sản phẩm.
4. Tính kinh tế, bao gồm chi phí ban đầu và chi phí vận hành cũng như TCO.
5. Tham khảo từ các casestudy thực tế và các bên đã sử dụng sản phẩm.

Với những thách thức này, chúng ta cần xem xét lại các yếu tố quan trọng đối với ba lĩnh vực công nghệ, trong đó các yếu tố vận hành và các yếu tố cạnh tranh thường được chủ sở hữu và nhà phát triển tòa nhà quan tâm.

HỆ THỐNG THANG MÁY VÀ THANG CUỐN

Trước tiên, thang cuốn và thang máy được xem là những điểm tiếp xúc nổi bật và dễ thấy nhất để phục vụ khách hàng hoặc người thuê trong tòa nhà. Các vấn đề về tốc độ, chức năng phù hợp, hình ảnh thương hiệu và thậm chí cả sự thất vọng và thiếu kiên nhẫn của khách hàng là những lý do chính để chiếc thang máy phải hoạt động tốt và di chuyển nhanh. Đối với các chủ đầu tư, một trong những vấn đề vận hành quan trọng nhất là độ tin cậy của thang máy và thang cuốn. Vì thế, cần để ý đến tỉ lệ số cuộc gọi khẩn cấp vì theo số liệu thống kê trung bình của ngành, số cuộc gọi khẩn cấp liên quan đến một chiếc thang máy khoảng 6 lần mỗi năm.

Các nhà sản xuất hàng đầu tự tin với tỉ lệ gọi khẩn cấp được cải thiện đáng kể với khoảng hai cuộc gọi cho mỗi chiếc thang máy trong một năm và thậm chí các sản phẩm đáng tin cậy được bảo dưỡng đúng cách thậm chí có thể có ít hơn một cuộc gọi khẩn cấp cho mỗi thang máy mỗi năm. Thống kê cho thấy hơn hai phần ba số cuộc gọi khẩn cấp là về các vấn đề cửa thang hoặc sự cố. Một nhà sản xuất cho biết để tránh những chi phí này và thời gian ngừng hoạt động hệ thống thang máy cần thiết kế tách riêng cơ chế vận hành cấu trúc cửa, đồng thời nâng cấp hệ thống vận hành cửa sẽ giúp giảm số lần gọi khẩn cấp liên quan đến cửa thang, tối đa hóa thời gian hoạt động giúp khách thuê hài lòng hơn.

Các yếu tố vận hành khác cần nghiên cứu bao gồm tỷ lệ nâng cấp, cải tạo thang (hoặc khả năng nâng cấp, cải tạo cần thiết). Có ít nhất một nhà sản xuất đã báo cáo rằng họ không cần nâng cấp cải tạo thậm chí chỉ một thang máy trong hệ thống thang của nó trong suốt 30 năm, khoảng thời gian này đã đủ giúp chủ đầu tư tối đa hóa lợi nhuận.

Tính năng vượt trội

Ngoài việc nghiên cứu về tỉ lệ các cuộc gọi khẩn cấp, các nhà đầu tư đang dẫn đầu thị trường hoặc ngay cả khi đang triển khai các chiến dịch định vị lại thương hiệu thì họ vẫn rất quan tâm về các tính năng nổi trội của thang máy thang cuốn, cùng với danh tiếng của thương hiệu đó. Điều này cũng áp dụng cho cả thang cuốn xoắn ốc, dành cho các ứng dụng bên trong tòa nhà với chiều cao chỉ hơn 6.55m, sẽ mang lại những trải nghiệm mạnh mẽ và ấn tượng cho thị giác, trong khi vòng đời hoạt động của sản phẩm này cũng tương đương với thang cuốn truyền thống (dạng thẳng).

Một số tính năng khác của thang máy ít được chú ý hơn nhưng không kém phần quan trọng. Từ khả năng sai lệch của căn chỉnh ray dẫn hướng, đến việc tách riêng các bộ phận thang máy chuyển động như máy kéo và vận hành cửa, chủ sở hữu tòa nhà có thể đảm bảo rằng các sản phẩm thang máy đang gia tăng giá trị cho trải nghiệm của khách hàng bằng cách mang lại trải nghiệm về hành trình êm ái và thoải mái nhất có thể.

Các cải tiến như lắp đặt hệ thống hình ảnh, âm thanh (audiovisual - AV) giúp giảm bớt sự nhàm chán và các liên tưởng tiêu cực khác trong thang máy. Hệ thống AV trong thang máy cho phép liên lạc trực tiếp với khách hàng và trong một số trường hợp, chủ đầu tư có thể thu thêm doanh thu thông qua hoạt động quảng cáo tùy thuộc vào thể loại tòa nhà.

Thang máy và thang cuốn được phát triển để nâng cao chức năng kiểm soát đích đến, chẳng hạn như hệ thống phân bổ điểm đến (Destination Oriented Allocation System- DOAS), giúp cho hoạt động thang máy đạt hiệu quả cao và thuận tiện cho người dùng. Theo nhà sản xuất, hệ thống và cách tiếp cận này “tối ưu hóa hệ thống thang máy nhiều cabin bằng cách phân bổ cabin một cách hiệu quả theo các tầng mà hành khách muốn đến trước cả khi hành khách bước vào thang, giúp giảm đồng thời cả thời gian chờ đợi và di chuyển”. Hệ thống này cũng giúp người dùng không phải nhấn các nút khi đã vào trong thang máy, vì điểm đến đã được lập trình sẵn cho các thang đang đến. DOAS và công nghệ kiểm soát điểm đến tối đa việc phân bổ thang một cách hiệu quả, bằng cách điều hướng những hành khách đi cùng tầng sử dụng chung một thang máy và phân nhóm hành khách theo mô hình lưu lượng tối ưu. Kết quả là, thang không dừng lại một cách không cần thiết ở các tầng đã có thang khác đến đón và thuật toán hệ thống nhiều thang giúp tiết kiệm năng lượng bằng cách lập kế hoạch phục vụ phục vụ hiệu quả nhất.

Dựa trên các mô phỏng do Mitsubishi Electric thực hiện (16 tầng, có 6 buồng máy và sức tải 20 người/ thang), khi so sánh với các hệ thống thông thường, các phương pháp kiểm soát điểm đến DOAS đã giảm thời gian chờ trung bình lên đến 30% trong những giờ cao điểm. Các biện pháp kiểm soát cũng giúp giảm sự cố trong thời gian chờ đợi lâu (kéo dài từ 60 giây trở lên) tới 60% trong thời gian cao điểm.

Thẩm mỹ, an ninh và an toàn với hệ thống kiểm soát điểm đến.

các bảng điều khiển và giao diện với thiết kế mới, dễ sử dụng cho người dùng. Màn hình cảm ứng hiện đại, kiểu dáng đẹp từ 10 inch trở lên, với độ sáng cao và các tùy chọn hướng dẫn âm thanh để cải thiện khả năng tiếp cận và thiết kế phổ quát. Ngoài ra, an ninh tòa nhà có thể được tăng cường bằng cách kết hợp hệ thống phân bổ điểm đến với hệ thống kiểm soát ra vào riêng biệt được tích hợp với hệ thống kiểm soát thang máy. Ban quản trị tòa nhà có thể chọn phương thức đăng ký: kiểm soát ra vào tầng hoặc đăng ký cuộc gọi tự động. Hệ thống quản lý hành khách có thể được thiết lập để cho phép người thuê ủy quyền cho khách hàng một cách độc lập và không cần thêm dữ liệu để quản lý quy trình - điều này giúp giảm chi phí quản lý tòa nhà. Đầu tư vào hệ thống thang máy, thang cuốn không chỉ nâng cao trải nghiệm của người sử dụng trong các tòa nhà mà còn tác động đáng kể đến lợi nhuận dài hạn.

BỘ LƯU ĐIỆN (UPS)

Một lĩnh vực thứ hai cần xem xét về độ tin cậy và hiệu quả của tòa nhà là việc cài đặt UPS. Hoạt động liên tục và thời gian hoạt động không giới hạn là điều cần thiết cho một số loại tòa nhà nhất định, chẳng hạn như trung tâm dữ liệu, bệnh viện, trung tâm chăm sóc sức khỏe, cơ quan nhà nước và nhiều cơ sở văn phòng công ty. Việc sử dụng các hệ thống UPS đáng tin cậy, số lần bảo trì thấp cũng giúp tối đa hóa lợi nhuận — nhờ vào thu hút và giữ chân khách thuê ở mức định giá cho thuê hàng đầu thị trường và mở rộng phạm vi đầu tư và tỷ suất hoàn vốn (ROI) của giải pháp năng lượng, giúp giảm chi phí vốn và các chi phí phát sinh trong tương lai.

Ở một số thị trường, việc sử dụng các biện pháp phòng ngừa là điều cần thiết cho các tòa nhà hạng A. Các yếu tố như các lỗ hổng của lưới điện khu vực do mất điện theo mùa hoặc ngừng hoạt động do thời tiết kết hợp với nhau hướng tới các tòa nhà có xu hướng cải thiện khả năng tự phục hồi. Theo các chuyên gia về quản lý vận hành cho biết, tác động của thời tiết khắc nghiệt đối với các dịch vụ và hệ thống của tòa nhà cũng là một trong những thách thức.

Cung cấp cho máy phát điện khẩn cấp với lượng nhiên liệu dự trữ đầy đủ và cung cấp hệ thông lưu trữ năng lượng có khả năng kế hợp với hệ thống năng lượng mặt trời.

Việc đạt được các mức dự phòng, và sao lưu này có thể hiệu quả và mang lại lợi nhuận cao hơn bao giờ hết cho chủ đầu tư và nhà phát triển tòa nhà. Do chi phí phát sinh trong thời gian ngừng hoạt động đã tăng vọt đối với hầu hết tất cả các loại hình kinh doanh, nên các chủ đầu tư và nhà phát triển tòa nhà tìm kiếm các nhà cung cấp điện dự phòng có độ tin cậy cao. Ngoài việc tối đa hóa thời gian hoạt động, nhà cung cấp “cần hiểu những thách thức riêng biệt trong nhiều phân khúc thị trường khác nhau và cung cấp các giải pháp điện năng quan trọng mang lại giá trị tuyệt vời trong các lĩnh vực hiệu quả cao, triển khai nhanh chóng, tổng chi phí sở hữu thấp, khả năng mở rộng, dịch vụ hỗ trợ hàng đầu” theo một nhà cung cấp toàn cầu hàng đầu.

Các ví dụ phổ biến về các khái niệm đổi mới hiện có trong các giải pháp UPS, hầu hết được thiết kế để làm cho thiết bị nhỏ hơn, nhẹ hơn, hiệu suất hơn và đáng tin cậy hơn. Để nâng cao hiệu quả, cấu trúc IGBT ba cấp (3 levels) được giới thiệu ở Bắc Mỹ vào năm 2008 đảm bảo UPS cung cấp hiệu suất ở chế độ trực tuyến chuyển đổi kép> 97%. Hiện nay nó được áp dụng vào nhiều hệ thống UPS. Một bước tiến thứ hai là việc sử dụng Silicon Carbibe (SiC) cho các hệ thống UPS, giúp giảm kích thước và trọng lượng của UPS đồng thời tăng hiệu suất của chúng. Cách thứ ba để thu nhỏ kích thước UPS trong khi vẫn làm cho chúng hiệu quả hơn là loại bỏ máy biến áp khỏi UPS, đây là chìa khóa để đạt được hiệu quả vượt trội. Các hệ thống UPS mới phải phải bù đắp cho một loạt các thách thức mà máy biến áp truyền thống phải xử lý. Một cải tiến cuối cùng là sự phát triển của các UPS chuyển đổi kép, cho phép tạo ra dòng điện đầu ra AC hoàn hảo, bảo vệ quá độ, sóng hài và các sự cố điện áp bất thường khác mà “Line interactive UPS” không kiểm soát được cấu hình.

Áp dụng công nghệ vào tiện ích tòa nhà

Với hiệu quả tốt hơn, khối lượng và kích thước nhỏ hơn, cũng như khả năng nâng cao để bảo vệ hoạt động của khách hàng, hệ thống UPS đã trở thành một yếu tố quan trọng cho các chủ đầu tư và nhà phát triển tòa nhà ngày nay. Ví dụ, hiện nay, với nhu cầu ngày càng tăng đối với các dịch vụ đám mây và cho thuê hạ tầng, các hệ thống UPS “siêu mở rộng” hiện được quảng bá như một tính năng tốt nhất để giải quyết các nhu cầu đặc thù của trung tâm dữ liệu, trung tâm điều hành công cộng và các hạ tầng doanh nghiệp với việc sử dụng máy chủ mật độ cao và các hệ thống trọng yếu khác. Các UPS công suất vừa và lớn, ví dụ như các sản phẩm 750 kVA với SiC, áp dụng cho các trung tâm dữ liệu và cơ sở có tải từ 1–5MW. Để dự phòng các hoạt động của hệ thống CNTT hoặc doanh nghiệp nhỏ hơn, UPS ba pha từ 10–80 kVA nâng cao độ tin cậy của hệ thống hơn so với điện lưới để bảo vệ nguồn điện hiệu suất cao cho các tải trọng yếu của người sử dụng cuối.

Độ tin cậy là tiêu chuẩn quan trọng nhất khi lựa chọn UPS. Tuy nhiên hầu hết các nhà sản xuất chỉ ước tính độ tin cậy UPS của họ thay vì sử dụng thử nghiệm hoặc xem xét hồ sơ lịch sử sử dụng thực tế của khách hàng. Một số công ty dẫn đầu thị trường cung cấp dữ liệu chi tiết về độ tin cậy, như hệ thống UPS 9900 (Mitsubishi Electric) được xác minh thực tế đã cung cấp nguồn điện liên tục duy trì hơn 99,999% trong suốt lịch sử hoạt động của dòng sản phẩm.

Những sản phẩm độc đáo như vậy là đại diện cho hình ảnh của một tòa nhà cao cấp, nhờ độ tin cậy, hiệu suất và cuối cùng là sự thỏa mãn các yêu cầu cụ thể của người thuê. Các công nghệ mới giúp tăng lợi nhuận (ROI) trong khi giảm tổng chi phí sở hữu (TCO).

HỆ THỐNG SƯỞI, THÔNG GIÓ VÀ ĐIỀU HÒA KHÔNG KHÍ (HVAC) 

Lĩnh vực thứ ba mà tòa nhà cao cấp cần xem xét về độ tin cậy, hiệu quả và lợi nhuận là hệ thống HVAC. Đây là một lĩnh vực có chi phí liên tục, là nguồn thách thức chung về ngân sách, hiệu quả hoạt động và nhu cầu sửa chữa bảo trì (MRO). Điều này dựa trên những kỳ vọng về sự bền vững của tòa nhà, thời gian hoạt động và sức khỏe của người cư trú. Hệ thống HVAC trở thành một khía cạnh thiết yếu của việc cho thuê và bán lại.

Theo các nghiên cứu, hệ thống HVAC trung bình tiêu thụ 39% năng lượng trong các tòa nhà thương mại. Hệ thống HVAC với hiệu suất cao có thể tiết kiệm 10 đến 40% năng lượng, khí thải và chi phí, thậm chí chủ đầu tư có thể tiết kiệm nhiều hơn tới 70% thông qua thiết kế toàn bộ tòa nhà, dựa trên một báo cáo của Whole Building Design Guide ở Hoa Kỳ. Cải thiện sự thoải mái và kiểm soát nhiệt là điều cần thiết đối với chất lượng môi trường trong nhà (IEQ) và trải nghiệm tích cực của người thuê nhà

Hệ thống VRF là một trong số những tiến bộ đã giải quyết những thách thức của Hệ thống HVAC trong các ứng dụng thương mại. Đầu tiên, hệ thống VRF có thể tăng tốc độ lắp đặt cũng như giảm yêu cầu về đường ống và không gian cho hệ thống HVAC, đồng thời cung cấp các hoạt động hiệu quả để làm mát và sưởi ấm tòa nhà thương mại. Hệ thống cho phép kiểm soát độc lập các điều kiện trong từng khu vực của không gian nhiều người hoặc một người thuê, tăng cường sự hài lòng và thoải mái cá nhân cho những người cư ngụ trong tòa nhà đồng thời giảm thiểu chi phí cho chủ sở hữu. Các nền tảng mới lạ đang nổi lên cho phép tích hợp với Trợ lý Google, chẳng hạn, cung cấp các điều khiển dựa trên web, giúp thu hút khách thuê.

Thứ hai, nâng cao cải tiến máy nén điều khiển Inverter giúp thúc đẩy hiệu quả Hệ thống ĐHKK thương mại-VRF: Bằng cách thay đổi tốc độ máy nén để đáp ứng chính xác các yêu cầu điều hòa của từng khu vực, hiệu suất tăng lên giúp tiết kiệm chi phí đáng kể và tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Mặc dù hệ thống điều hòa không khí trung tâm VRF đã tiết kiệm tới 25% năng lượng khi so sánh với hệ thống HVAC thông thường, công nghệ này vẫn tiếp tục phát triển. Các sản phẩm mới gia nhập thị trường bao gồm dàn nóng giải nhiệt gió có kích thước từ 6 đến 30 tấn với bộ trao đổi nhiệt dàn coil ống cánh nhôm-kẽm giúp cải thiện đáng kể hiệu suất. Không chỉ vậy, sản phẩm có diện tích nhỏ hơn tới 30%, tiết kiệm diện tích sử dụng và giảm đáng kể lượng môi chất lạnh cần để vận hành. Tóm tắt sự phát triển gần đây của các hệ thống VRF, tạp chí Buildings năm 2019 đã báo cáo: “Với tính linh hoạt được cải thiện, giúp nó khả thi với hầu hết các loại hình, quy mô và vị trí của cơ sở, hệ thống VRF đã vượt xa sự phát triển của các loại công nghệ HVAC khác trong thập kỷ qua, tăng khoảng 6–8% của tất cả các hệ thống HVAC ở Hoa Kỳ. Việc sử dụng hệ thống này trong các cơ sở thương mại dự kiến ​​sẽ tiếp tục phát triển, hoàn thành vị thế là hệ thống HVAC của tương lai. ”

Về phía lắp đặt và bảo trì hệ thống điều hòa không khí VRF, việc sử dụng mạng lưới nhà thầu được chứng nhận là điều cần thiết để chuyển thông số mạnh mẽ của nhà sản xuất về độ tin cậy, hiệu suất sản phẩm vào việc vận hành tòa nhà hiệu quả hơn.

HỢP TÁC, DỊCH VỤ VÀ THEO DÕI

HVAC chỉ là một lĩnh vực mà các chủ sở hữu và nhà phát triển tòa nhà đang tìm cách cung cấp sản phẩm và dịch vụ nâng cao thông qua quan hệ đối tác hợp tác với nhà cung cấp. Đối với một loạt các hệ thống tòa nhà thương mại quan trọng, chủ sở hữu và nhà phát triển tòa nhà có kinh nghiệm sẽ tìm kiếm các thỏa thuận tùy chỉnh và thường là độc quyền với các nhà cung cấp để tăng cường sự sáng tạo và dịch vụ cũng như giảm MRO (Maintainance Repair Operation) và thời gian chết (downtime). ÔngKevin Miskewicz , giám đốc ngành hàng Điều hòa không khí dự án của Mitsubishi Electric cho biết: “Làm việc với một đối tác tập trung vào nhu cầu riêng của bạn để cung cấp các giải pháp thiết kế và sản phẩm phù hợp — trước, trong và sau khi bạn xây dựng”. Mô tả các yếu tố của các liên minh như vậy, ông chỉ ra:

Các giải pháp hợp tác. Mục tiêu chính là các hệ thống tòa nhà quan trọng hoạt động nhất quán. Bắt đầu với một sản phẩm đáng tin cậy và các phương pháp lắp đặt chính xác. Bên cạnh đó, các nhà cung cấp cần có các giải pháp tùy chỉnh, phù hợp với nhu cầu sử dụng của từng chủ đầu tư và nhà phát triển.

Dịch vụ hỗ trợ. Đội ngũ nhân viên của nhà sản xuất hoặc nhà cung cấp phải có chung cam kết phục vụ.

Các mối quan hệ đối tác. Nghiên cứu về quản lý mối quan hệ đối tác (PRM- Partner Relationship Management) và mối quan hệ giữa các đối tác của các chuyên gia đã được áp dụng cho việc phát triển và vận hành tòa nhà thương mại. Bằng chứng cho thấy rằng các mối quan hệ bền chặt hơn với các đối tác có xu hướng đẩy nhanh sự đổi mới và tăng lợi nhuận hoặc tạo ra doanh thu mới, hoặc cả hai, cho lĩnh vực tòa nhà. Theo các nghiên cứu của IDC, các tổ chức liên kết 30% doanh thu trở lên của họ với sự hợp tác giữa các đối tác là những tổ chức phát triển nhanh nhất, đạt mức tăng trưởng 19% so với khoảng 10–12% đối với các tổ chức khác. Mô hình đối tác cũng cung cấp các giải pháp thiết kế và sản phẩm gắn với các tòa nhà sáng tạo và phương pháp tiếp cận cải tạo. Ví dụ, các cài đặt thể hiện tính linh hoạt và mềm dẻo của công nghệ VRF thường là kết quả của các nhóm dự án dựa trên đối tác.

GIẢM CHI PHÍ TỔNG SỞ HỮU (TCO) VÀ TĂNG LỢI NHUẬN (ROI)

Các đối tác cung cấp cũng cần giảm tổng chi phí sở hữu (TCO) và chi phí vận hành. Trong một số trường hợp, chủ đầu tư và nhà phát triển tòa nhà có thể được hưởng lợi từ các thỏa thuận hợp đồng từ nhà cung cấp duy nhất. Các phương pháp được cung cấp từ một mối cho phép chủ đầu tư và nhà phát triển thay đổi nhà cung cấp hoặc có thể thương lượng lại với nhà cung cấp ban đầu nếu họ không đáp ứng được nhu cầu. Việc lựa chọn một nhà cung cấp có đầy đủ các giải pháp sẽ giúp giảm thời gian của chủ đầu tư trong việc tìm kiếm đơn vị, kiểm tra báo giá, thương lượng.vv..

Trong việc tìm nguồn cung ứng độc quyền, chi phí quản lý thường được giảm bớt. Theo các chủ sở hữu và nhà phát triển thương mại hàng đầu, các yếu tố cần thiết để tìm đối tác cần tập trung là:

a) Vòng đời sản phẩm.
b) Độ tin cậy của thiết bị và hồ sơ theo dõi bảo trì.
c) Tác động của các thiết kế hệ thống lên các chi phí vận hành như sử dụng năng lượng, các bộ phận thay thế và chi phí thải bỏ.
d) Khả năng xảy ra các chi phí ngoài kế hoạch— “chi phí bất ngờ” phản ánh chất lượng hệ thống.

Đề cập đến các yếu tố cụ thể này, đối với các nhà cung cấp liên minh và hợp đồng độc quyền, các nghiên cứu của một nhà sản xuất toàn cầu đã chứng minh đây là các yếu tố cụ thể có ảnh hưởng nhiều đến TCO, ROI của hệ thống và lợi nhuận tổng thể của tòa nhà nhất. Theo các nghiên cứu, những yếu tố này có ảnh hưởng tương tự đến lợi nhuận đối với thang máy, thang cuốn, hệ thống UPS và HVAC:

1. Thiết bị phải bền, cạnh tranh khi vận hành.

Xem xét các sản phẩm được thiết kế với hồ sơ thử nghiệm và theo dõi cho thấy lợi thế so với các sản phẩm cạnh tranh. Đây là một con đường quan trọng để giảm chi phí trong tương lai và tổng thể.

2. Nghiên cứu nhà sản xuất và sản phẩm để biết tần suất bảo trì.

Tần suất bảo trì thấp sẽ đảm bảo giảm chi phí bảo trì hàng tháng. Một số nhà cung cấp hàng đầu có thể đảm bảo chi phí phát sinh ít hoặc bằng 0, tăng độ tin cậy trong hoạt động của tòa nhà. (Các ví dụ như về thang máy được trích dẫn ở trên, với tỷ lệ gọi bảo trì khẩn cấp trung bình ít hơn một lần mỗi năm cho mỗi thang máy, so với hai lần mỗi năm của các hệ thống cạnh tranh hay lên tới năm lần mỗi năm như được ghi lại bởi các nghiên cứu lĩnh vực và phỏng vấn của các chuyên gia tư vấn về thang máy.

3. Kiểm tra lịch sử nhà sản xuất để biết tuổi thọ hoạt động của thiết bị và sản phẩm cụ thể.

Ví dụ, thang máy, thang cuốn có tuổi thọ từ 30 năm trở lên, vượt trội hơn khi so với mức trung bình trong ngành là 15–20 năm cho các hệ thống tương tự của các hệ thống khác.

4. Phân tích nhu cầu bảo trì (MRO - Maintainance Repair Operation) và ước chừng chi phí của sự cố gián đoạn.

Để đảm bảo các bộ phận, linh kiện không bị hỏng hóc trong quá trình vận hành (nguyên nhân chính gây ra các phát sinh bất ngờ và khiến khách hàng không hài lòng) việc đầu tư vào cấu trúc thiết kế của các hệ thống là điều nên làm. Ngoài ra, cần giảm chi phí bảo trì tổng thể và tránh chi phí bất ngờ.

Ngày nay, các chủ đầu tư và nhà phát triển tiếp tục phải đối mặt với những thách thức về chi phí và hiệu suất, với mục đích cuối cùng là thu hút và giữ chân khách thuê. Những công nghệ mới đã có mặt trên thị trường để cung cấp cho chủ sở hữu và nhà phát triển nhiều lợi ích, cải thiện hệ thống thang máy, thang cuốn, bộ lưu điện UPS và hệ thống HVAC. Dựa vào các ví dụ điển hình trong tài liệu này cho thấy, những hệ thống chủ chốt tiên tiến trong tòa nhà sẽ tăng các lợi thế cạnh tranh trong ngành bất động sản.